HAK GUNA BANGUNAN

A. Pengertian dan Dasar Hukum Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan diatur dalam UUPA, Pasal 16, Pasal 35 sampai dengan Pasal 40,Pasal 50, Pasal 51, 52,55 serta ketentuan konversi Pasal I,II,V,dan VIII. Telah dilengkapi juga dengan peraturan pelaksanaannya, yaitu PP. No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah, PMNA / KBPN No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, PMNA / KBPN No. 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara, serta sejumlah peraturanperaturan terkait lainnya.

Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 tahun, atas permintaan pemegang hak dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya. Hak Guna Bangunan tersebut di atas dapat juga beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Selengkapnya bunyi Pasal 35 UUPA adalah:

1)      Hak Guna Bangunan, adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

2)      Atas permintaan pemegang hak dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dalam ayat (1) dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.

3)      Hak Guna Bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

B. Subyek Hak Guna Bangunan

Yang dapat menjadi pemegang Hak Guna Bangunan adalah:

1.      Warga Negara Indonesia.

2.      Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

 ( Pasal 36 ayat (1) UUPA jo Pasal 19 PP No. 40 Tahun 1996 jo Pasal 32 PMNA / KBPN No. 9 Tahun 1999).

C. Obyek Hak Guna Bangunan dan Terjadinya Hak Guna Bangunan

Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalah:

a. Tanah Negara

b. Tanah Hak Pengelolaan

c. Tanah Hak Milik

( Pasal 21 PP No. 40 Tahun 1996).

Tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah. (Pasal 1 ayat (3), PP No. 24 Tahun 1997).

Menurut ketentuan Pasal 37 UUPA, Hak Guna Bangunan terjadi:

1.      mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara : karena Penetapan Pemerintah.

2.      mengenai tanah milik, karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh Hak Guna Bangunan yang bermaksud menimbulkan hak tersebut.

Tentang apa yang dimaksud dengan ”Penetapan Pemerintah”, dinyatakan secara lebih terperinci dalam Pasal 22 PP No. 40 Tahun 1996, yang menerangkan bahwa;

1.      Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk.

2.      Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan.

Hak Guna Bangunan atas tanah Negara atau atas tanah Hak Pengelolaan, terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan. (Pasal 23 ayat (2) PP No. 40 Tahun 1996).

Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik, terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik, dengan Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. (Pasal 24 ayat (1) PP No. 40 Tahun 1996). Jadi Hak Guna Bangunan tersebut timbul atau ada, pada waktu dibuatnya Akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang memuat ketentuan tentang pemberian Hak Guna Bangunan oleh pemegang Hak Milik atas tanah dimaksud. Namun baru mengikat pihak ketiga, apabila sudah didaftarkan di Kantor Pertanahan.

Selengkapnya Pasal 24 dari PP No. 40 Tahun 1996 menyatakan bahwa:

1.      Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik, terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan Akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah.

2.      Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan.

3.      Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik, mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2).

4.      Ketentuan mengenai tata cara pemberian dan pendaftaran Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik, diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.

D. Hapusnya Hak Guna Bangunan

Pasal 40 UUPA menyatakan, bahwa Hak Guna Bangunan hapus karena :

a.       jangka waktunya berakhir

b.      dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi

c.       dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir

d.      dicabut untuk kepentingan umum

e.       ditelantarkan

f.        tanahnya musnah

g.      ketentuan dalam Pasal 36 ayat (2), bahwa pemegang Hak Guna Bangunan tidak lagi memenuhi syarat sebagai subyek Hak Guna Bangunan.

Ketentuan mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan diatur pula oleh Pasal 35 PP No. 40 Tahun 1996 yang menerangkan bahwa;

(1)   Hak Guna Bangunan hapus karena :

a.       Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya.

b.      Dibatalkan oleh Pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena:

Ø  tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan / atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31 dan Pasal 32 atau

Ø  tidak dipenuhinya syarat- syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan, atau

Ø  putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap

c.       Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang-pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir.

d.      Dicabut berdasarkan Undang- Undang Nomor 21 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-Hak Atas Tanah dan Benda- Benda yang ada di atasnya.

e.       Ditelantarkan.

f.       Tanahnya musnah : dalam hal tanahnya musnah Hak Guna Bangunan hapus sejak musnahnya tanah itu.( Penjelasan Pasal 35 ayat (1) huruf f PP No. 40 Tahun 1996)

g.      Ketentuan dalam Pasal 20 ayat (2) PP No. 40 Tahun 1996. Pemegang Hak Guna Bangunan yang tidak lagi memenuhi syarat sebagai subyek Hak Guna Bangunan apabila dalam jangka waktu 1 (satu) tahun haknya tidak dilepaskan atau dialihkan hak tersebut hapus karena hukum.

(2)   Ketentuan lebih lanjut mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) diaturdengan Keputusan Presiden.

Akibat dari hapusnya hak Guna Bangunan adalah :

1.      Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Negara mengakibatkan tanah menjadi tanah Negara.

2.      Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang hak Pengelolaan.

3.      Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Milik. (Pasal 36 PP No. 40 Tahun 1996)